El próximo 16 de junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario, cuyo contenido tiene por objetivo la transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo Europeo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La referida directiva estableció la necesidad de instaurar un mercado crediticio más transparente y eficiente, en territorio de la unión, que garantizara unos consumidores altamente protegidos frente a todos los operadores.

Sin embargo, dicha necesidad se ve frustrada cuando el legislador español transpone la directiva de forma parcial, difiriendo prácticamente toda su regulación al desarrollo parlamentario, lo que en nuestra opinión limitará la eficacia de los elementos introducidos.

Pasando a abordar los aspectos procesales más destacados de la norma nos encontramos, en primer lugar, con su ámbito de aplicación, recogido en el Capítulo I, que amplía el que contemplaba la directiva en dos direcciones:  se extiende su aplicación a todas las personas físicas, con carácter general, y con independencia de que sean o no consumidores y alcanza a prestatarios, garantes y fiadores personas físicas, recordando el carácter irrenunciable de los derechos que se reconocen.

Desde el punto de vista objetivo, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.

En el Capítulo II encontramos las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, siendo un elemento de especial relevancia la regulación detallada de la fase precontractual, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual.

Mediante dicho apartado se le atribuye al notario una función de asesoramiento al prestatario, cuyo carácter debe revestir imparcialidad, teniendo el deber de comprobar que éste comprende el contrato, mediante la superación del principio de transparencia material, aclarando todas las dudas que le pueda suscitar el “proyecto de contrato”, además de verificar que se han respetado todos los plazos.

Con ello, se refuerza materialmente el control de legalidad realizado por notarios, creando una prueba preconstituida -a suponer, en beneficio de ambas partes, que veremos que litigiosidad conllevará- de que el prestatario ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

La Sección 3ª del Capítulo II reviste una importancia esencial, al ser destinado su contenido a reducir la elevada litigiosidad generada en territorio español por la masiva impugnación de cláusulas cuyo carácter se reputa abusivo -tales como la cláusula de vencimiento anticipado e intereses moratorios-, mediante la regulación legal de dichas materias.

Respecto a los intereses de demora, el artículo 23 establece el triple del interés legal del dinero como límite máximo a los intereses de demora y admite el pacto de un interés inferior.

En cuanto al nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que éste solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al capital concedido. En este sentido, se producirá el vencimiento anticipado del contrato, previa reclamación con un mes para atender el pago, cuando el prestatario se encuentre en mora del 3% del capital o 12 cuotas en la primera mitad de duración del préstamo y del 7% del capital o 15 cuotas en la segunda mitad del préstamo.

El referido régimen será de aplicación para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene en la escritura le resulta más favorable.

Sin embargo, no será de aplicación el artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera éste suspendido o no

A este respecto, se crea un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, otorgándose a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada norma un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias.

Este nuevo plazo se establece que se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición, teniendo que realizarse la notificación en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen, como no, en razones de seguridad jurídica y coherencia, razón por la que el legislador ha decidido que la previsión no resulte aplicable a los siguientes supuestos: (i) cuando el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; (ii) cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4. del artículo695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; (iii) cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo o (iv) cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.

Muy probablemente la clausula de vencimiento anticipado será la que presentará mas litigiosidad en los próximos años, a raíz de la sentencia de 26 de marzo de 2019 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (asuntos acumulados E 70/17 y E 179/17), que ya ha sido aplicada por distintos órganos jurisdiccionales para proceder al archivo de las ejecuciones en trámite.