Propongo en este artículo tratar un ejercicio dialéctico sobre la incertidumbre que me sugiere el establecimiento de un límite máximo de las rentas del alquiler de vivienda. A modo de reflexión económico-legal expondré tanto los datos que conocemos sobre dicho límite máximo (lege ferenda) como aquellas incógnitas que se suscitan al respecto de su incorporación en el ordenamiento español.

Ha sido notoria la posición económica en relación con la tendencia alcista de los precios en las grandes urbes españolas, que según explicitan los índices ya han superado los niveles precrisis, y la presión al Gobierno en aras al establecimiento de limitaciones a los precios del alquiler. Concretamente, como reacción a las palabras de la alcaldesa de Barcelona tras su reunión, en fecha de 21 de diciembre de 2018, con el Presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en relación a la promesa de éste último de conceder facultades a los entes locales para regular los precios del arrendamiento y sus subidas “abusivas” (en términos de algunos grupos político-económicos), a cambio de su apoyo respecto al acuerdo de los Presupuestos de 2019.

En este sentido, las incertidumbres se extienden a la configuración jurídica de la limitación, ya que por citar alternativas propuestas: (i) la Proposición de Ley de Emergencia Habitacional en familias vulnerables en el ámbito habitacional y de pobreza energética, de 7 de mayo de 2018, se establecía como un límite general para todos los casos y por el 30% de los ingresos de la unidad familiar (sin distinción alguna adicional) a aplicar como política estatal; mientras que (ii) las declaraciones de la alcaldesa de Barcelona tras la citada reunión con el Presidente del Gobierno, se proponía un límite “temporal y excepcional” al precio de los alquileres en zonas urbanas previamente declaradas como “tensionadas”, a criterio de los entes locales.

Así, tantas son las incertidumbres sobre la forma de aplicación, su naturaleza y legalidad que el Gobierno no abordó dicha restricción a la renta máxima en la última modificación de la normativa arrendaticia en virtud del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (finalmente no convalidada por el Congreso y por lo tanto, derogada en fecha 22 de diciembre de 2018), lo que suscita las dificultades de carácter técnico-jurídico de dicho límite.

A continuación, expongo las inseguridades e incertidumbres que crea el establecimiento de dicho límite:

1.  Las dudas económicas que crea el establecimiento de un límite máximo en el mercado del alquiler. Fácilmente, se puede proyectar en el plano teórico que el establecimiento de dicho límite en el gráfico de “Oferta y Demanda” de alquiler por encima del precio de equilibrio del mercado, no tendría ninguna afectación para el mercado, mientras que el establecimiento del precio máximo por debajo del equilibrio, representaría la pérdida de un sector/nicho del mercado, ocasionando la formalización de menos contratos de arrendamiento o en su caso, la aparición de una economía sumergida -casi olvidada-, o en su caso, la creación de ciertos servicios adicionales por el arrendador en fraude de ley para ocultar dicho diferencial en renta. A este respecto, podríamos analizar algunas de las experiencias implementadas en París y en Berlín, que la alcaldesa de Barcelona ha postulado, pero que, en realidad, no son modelos de éxito según lo que se indica a continuación:
2. El sistema de la “Ley Alur” parisina de 2015 impedía establecer una renta superior en un 20% o inferior en un 30% de la renta media, solo consiguió un descenso en la oferta de alquiler temporal hasta el momento en que fue suspendida por los tribunales, por su dudosa legalidad.
3. En su caso, el sistema “Mietpreisbresme” berlinés de 2015 (el modelo al que se pretende asimilar el modelo español) establecía una renta metro cuadrado dependiendo de ciertas características objetivas (todo y que algunas relevantes se escapaban de dichos índices), nunca se ha llegado a implementar realmente, y ha producido con ella una subida en los precios del alquiler.
4. Asimismo, otros modelos como el neoyorquino o el londinense tampoco han conseguido cumplir sus expectativas, sin impacto real en los precios medios en los arrendamientos.
2. Las incertidumbres de carácter legal no son menores, sino más bien todo lo contrario, ya que afectan directamente en la ponderación entre los derechos constitucionales “función social de la vivienda” y “derecho a la propiedad privada”, y en conjunto con las bases del derecho privado español en relación con la “libre voluntad de las Partes” y a la configuración de la economía española en un sistema “liberal” con cierta intervención del Estado. El equilibrio y respeto de dichos derechos y principios es un terreno pantanoso y susceptible de generar litigiosidad, pero que en todo caso crea una situación de inseguridad jurídica como en el caso francés.

Adicionalmente, y conforme con lo expuesto anteriormente, las vacilaciones en relación con la configuración exacta que tomará dicha limitación, autoridad que podrá aplicarla, su constitucionalidad, etc., hacen difícil el trabajo del poder legislativo y en su caso, el riesgo de suspensión y anulación por los Tribunales.

Es por todo ello, y que conforme a la arraigada tradición española en la preferencia de la compra frente al alquiler, entiendo que los Poderes Públicos deberían, antes valorar un conjunto de medidas alternativas a los efectos de estimular el mercado de alquiler, y por ejemplo, (i) fomentar las ayudas públicas y subvenciones al alquiler para grupos sociales con peligro habitacional; (ii) establecer beneficios fiscales tanto para arrendadores como arrendatarios; (iii) potenciar el aumento del parque social de vivienda pública en alquiler, entre otras.

Teniendo en cuenta las dificultades de aplicar las medidas y que según ciertos medios de comunicación la abogacía del Estado ha entredicho las descritas políticas, esencialmente, porque no se cuenta aún con los instrumentos, medios y procesos necesarios para establecer dichas medidas de control de los precios del alquiler, y sin perjuicio de esto último, destacar que sea cual sea la política finalmente elegida por las cámaras, un límite máximo a la renta u otras medidas, es la tendencia intervencionista en el mercado de alquiler y sus precios, y así se explicita mediante la petición realizada esta última semana por el Ministerio de Fomento al Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) para que cree un índice público de los precios del alquiler en España.