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Logística de la última milla, nuevas oportunidades inmobiliarias en el entorno urbano

Cambio de tendencia en los hábitos de consumo y breve resumen de algunos de los aspectos legales a tener en cuenta en este nuevo panorama

El crecimiento del comercio electrónico en los últimos años y el consecuente cambio de hábitos de consumo ha provocado un aumento exponencial de la demanda logística en las grandes conurbaciones. Lo expuesto, y otros factores, como pueden ser (i) el colapso del tráfico en los núcleos urbanos de las ciudades, (ii) la correspondiente contaminación del aire y (iii) la ineficiencia de los sistemas de distribución urbanos de mercancías, están empujando a los principales actores del sector – administraciones públicas (especialmente los ayuntamientos), empresas de paquetería, mensajería, del sector retail y demás empresas relacionadas–  a replantearse el actual sistema de distribución y a buscar alternativas.

En este sentido, se han pronunciado ya los principales ayuntamientos del Estado. A título ilustrativo podemos observar, el plan de movilidad urbana (2013-2018) del Ayuntamiento de Barcelona y los planes de movilidad de 2014 y de calidad del aire y cambio climático de 2017 del Ayuntamiento de Madrid. A través de estos planes, ambos ayuntamientos prevén aplicar las medidas necesarias para desarrollar y fomentar (con sus respectivos matices) plataformas urbanas de mercancías que permitan una distribución capilar en núcleos urbanos más rápida, eficiente y sostenible mediante la posibilidad de agrupar entregas por clientes, la utilización dentro de las ciudades de medios de transporte no contaminantes y la implementación de franjas horarias de reparto menos concurridas en el supuesto de que el tipo de entrega así lo permita. Todas estas medidas para solventar los problemas de la última milla, es decir, el momento en el que una compra e-commerce llega a la puerta del cliente.

La implementación de estos almacenes de última milla implicará necesariamente, debido a la densificación constructiva de las grandes ciudades, la reutilización de determinados espacios ya existentes que puedan caer en desuso, fruto del cambio de los hábitos de consumo anteriormente comentados. En un futuro no muy lejano, podríamos encontrarnos ante un escenario en que determinados inmuebles que en la actualidad se destinan al sector retail, acaben convertidos en showrooms de las principales marcas en los que incluso se pueda cobrar un pequeño importe a los consumidores para el acceso (especialmente en el caso de los locales con una ubicación tipo prime tal y como ya se anticipa en determinada prensa especializada. En el caso de otro tipo de locales, con mayor capacidad y con una ubicación no tan céntrica (como pueden ser algunos centros comerciales, supermercados o incluso aparcamientos) pueden verse convertidos en almacenes de distribución de mercancías o incluso en espacios mixtos, por lo que se refiere a los centros comerciales, en los que se combine la práctica logística o de almacenamiento con espacios complementarios de ocio, restauración y de recogida automatizada de pedidos.

Este eventual cambio de modelo conllevará una serie de alteraciones que podrán afectar, entre otros aspectos, el actual sistema de movilidad, la ocupación de la población y el modelo de configuración urbanística de las ciudades.

Este cambio de paradigma generará oportunidades de negocio y también riesgos tanto para operadores del sector logístico como para aquellos que invierten en inmuebles.

A continuación, trataremos de sintetizar brevemente los principales aspectos legales a considerar ante este eventual cambio de modelo.

  • En primera instancia, y en relación con la necesaria conversión de espacios para cumplir con la futura demanda logística de última milla, preocupa la rigidez de los planeamientos urbanísticos para permitir el cambio de usos de los edificios existentes. Sin duda, será necesaria una actuación global y coordinada de las administraciones locales para fomentar cierta flexibilidad en los cambios de usos, tal y como ha ocurrido en otras ciudades, como Londres, tras la votación del Brexit.
  • En segundo lugar, entendemos que también deberán ser objeto de flexibilización los requisitos para la obtención de las correspondientes licencias de actividad, procurando que no sean especialmente gravosos y/o costosos cuando los operadores procuren reutilizar determinados inmuebles, que hayan podido quedar en desuso fruto de los cambios de habito de consumo.
  • Otros aspectos que considerar son los relativos a la responsabilidad de los operadores de estos centros o plataformas de distribución urbana, en relación con la custodia de la mercancía. De este modo, entendemos que, en la recepción, almacenamiento y en su caso redistribución, el operador deberá garantizar la seguridad y conservación de las mercancías que gestione, además de garantizar la confidencialidad de los receptores finales o consumidores, apoyándose en este caso en las nuevas tecnologías de sensorización, trazabilidad y de blockchain, debiendo responder además por el extravió de la mercancía.
  • Asimismo, en cuanto a la operativa de dichos centros de distribución deberá preverse la necesidad de suscribir contratos de colaboración para garantizar la seguridad, suministros y mantenimiento de dichas instalaciones, incluso por lo que se refiere, en el caso de que fuera necesario, a la suscripción de contratos de colaboración con los distribuidores finales de las mercancías a los consumidores, teniendo en cuenta las contingencias laborales que podrían derivarse de dichas relaciones.

Pese a todo lo expuesto, hay algunos factores que pueden hacer que estos cambios en relación con la logística de última milla, se demoren en el tiempo o incluso no lleguen a cristalizar, estos pueden ser entre otros y a parte de los que ya se han expuesto, la posibilidad de adaptación de los viales contiguos a las nuevas plataformas o centros de distribución y la todavía por ver rentabilidad de este tipo de plataformas en un entorno urbano, debido al mayor coste de los inmuebles en las ciudades. Será necesario, por lo tanto, estar alerta de la evolución de estas variables y tendencias además de contar con un sólido asesoramiento legal para anticipar las oportunidades que puedan surgir en el mercado.

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