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Novedades más relevantes y aspectos no regulados del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El Proyecto de Ley incorpora interesantes medidas de protección a los consumidores o deudores hipotecarios sin romper con la tradición más reciente de nuestro ordenamiento

La última crisis económica en general, y el estallido de la burbuja inmobiliaria en particular, han provocado un conjunto de consecuencias económicas y sociales, de las cuales, España sigue, a día de hoy, en vías de recuperación.

Dichas consecuencias conllevaron una serie de movilizaciones sociales a las que muchos pronunciamientos judiciales fueron sensibles, provocando que se declarase la nulidad de ciertas cláusulas abusivas en contratos de préstamo o crédito hipotecario. En este sentido, de las muchas resoluciones que ha habido, se puede resaltar, a nivel comunitario la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (“caso Aziz”) que declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al Derecho de la UE, y a nivel nacional la Sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, declarando la nulidad de las cláusulas suelo.

Fruto de la movilización y en muchos casos a remolque de los pronunciamientos de los tribunales e incluso de fallos de instancias menores, se ha publicado, por parte del gobierno, en un periodo relativamente corto de tiempo, una batería normativa para la protección del deudor hipotecario, de la que destacamos: (i) el RDL 6/2012, de 9 de marzo y el RDL 27/2012 de 15 de noviembre de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; (ii) la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; (iii) la Ley 25/2015 de 28 de julio de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, y; aún en trámite parlamentario, como consecuencia de la transposición de la Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 17 de noviembre de 2017 (en adelante, el “Proyecto de Ley”), que será objeto de una breve reflexión en el presente artículo.

De acuerdo con lo indicado, a título de resumen, las medidas más novedosas, que aportará el Proyecto de Ley a este marco normativo son las siguientes:

a) Se establece, entre otros aspectos, que la publicidad de los préstamos inmobiliarios deberá contener información sobre las posibles fluctuaciones en el tipo de cambio de los préstamos hipotecarios, dándole al consumidor más herramientas para que sea más previsor, por lo que se refiere al riesgo de fluctuación, en la contratación de determinados productos de interés variable. Hecho que es de agradecer, en un contexto de incertidumbre como el actual, en el que se prevé que el BCE[1], en la línea de las últimas decisiones tomadas por Reserva Federal de los EEUU, modere su política monetaria de estímulo a la economía y consecuentemente empiecen a subir los tipos.

b) A efectos de garantizar una transparencia material deberá entregarse al prestatario, con una antelación mínima de siete días naturales respecto al momento de la firma, entre otra, la siguiente documentación e información: copia del proyecto de contrato de préstamo con desglose de los gastos; cuando el prestamista le requiera un seguro al prestatario, el primero deberá facilitarle por escrito las condiciones del seguro que exija, y; además, el prestamista deberá informar al prestatario de su obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito en la notaria que este último escoja.

c) La prohibición de las ventas vinculadas cuando los productos o servicios diferenciados no se ofrezcan al prestatario por separado.

d) El notario verificará antes de la fecha de la firma y hará constar mediante acta notarial previa el cumplimiento del principio de transparencia material, referido en el apartado b).

e) Para que se produzca el vencimiento anticipado de los préstamos con garantía hipotecaria, el prestatario deberá acumular un impago equivalente a 9 meses o al 2% a la cuantía del capital concedido en la primera mitad del préstamo y de 12 cuotas o del 4% en la segunda mitad del préstamo.

f) El prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo inmobiliario de moneda extranjera, a la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de sus activos, o bien, a la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o en el momento en que se solicita la conversión.

Si bien, la demanda social - a la que he hecho referencia con anterioridad - apostaba por una amplia regulación en favor del consumidor, el Proyecto de Ley, pese a seguir esa línea en algunos aspectos, para muchos se ha quedado corto en comparación con las expectativas creadas, criticándose especialmente la no inclusión de la dación en pago en su redactado. En relación con lo indicado, parece ser que, tal y como ha aparecido en prensa, la pugna entre ministerios (Justicia y Economía) acabo decantándose a favor del primero, más partidario de una trasposición estricta de la Directiva a la legislación estatal, que de la reforma total del sistema que hubiera supuesto la incorporación de la dación en pago legal.

Entendemos por dación en pago la “acción voluntaria de un deudor a efectos del pago de una deuda, aunque utilizando una prestación diversa a la debida al acreedor, que la recibe en sustitución de aquella"[2].

Aunque, la dación en pago ya aparece regulada en el RDL 6/2012, mediante el Código de Buenas Prácticas (como último recurso, tras la reestructuración de la deuda y la quita para deudores en el umbral de exclusión que cumplan determinados requisitos de carácter económico y personal) su implementación ha tenido un impacto muy minoritario debido a la cantidad de requisitos y variables que se exigen para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de ella. No nos puede extrañar la cautela del legislador, si tenemos en cuenta la escasa tradición e implantación que dicha figura jurídica ha tenido en nuestro ordenamiento. Nos tendríamos que remontar a la antigua Roma, para encontrar casos de aplicación de la dación en pago necesaria o legal, como medida excepcional en épocas de crisis económica[3], puesto que con la aparición de los códigos civiles de nuestro sistema jurídico esta figura quedó apartada, ya que, la doctrina mayoritaria consideró que la imposición ex lege de la dación, o en otras palabras del aliud pro alio, suponía una oposición a la autonomía de la voluntad y a los principios de libre comercio. De este modo, nuestro Código Civil recoge, como herencia de esta tradición más reciente, los requisitos de identidad e integridad del pago para la liberación del deudor, art. 1157 CC[4].

Independientemente de la tradición jurídica a la que hago mención en el párrafo anterior, desde mi punto de vista, la mejora del sistema hipotecario español, no pasa necesariamente por la implantación de la dación en pago legal; todos hemos sido testigos del estallido de la burbuja inmobiliaria en EEUU, donde la implantación de dicha figura es un hecho en gran parte de su territorio, y, sin embargo, la dación en pago legal no ha prevenido que el impacto de la crisis lo soporten, básicamente, las clases menos favorecidas económicamente. Aunque la dación en pago pueda implicar una segunda oportunidad para muchos deudores hipotecarios con dificultades para hacer frente a su deuda, la vocación del legislador ha de estar enfocada al favorecimiento del interés general, por lo que se debería tender a implantar un sistema, que buscase favorecer el acceso al crédito de forma responsable y bajo condiciones no abusivas (no se debe obviar, que la pérdida de garantías y el aumento del riesgo para la banca que podría implicar la implantación de la dación en pago legal, podría llevarnos a la restricción y el encarecimiento generalizado del crédito).

En este sentido, son medidas como el favorecimiento de la transparencia, la bajada de comisiones, la ampliación de los impagos exigidos para declarar el vencimiento anticipado del préstamo, la exigencia de un correcto análisis de riesgo y de solvencia en la concesión de crédito y en definitiva el aumento de los controles, en favor de los consumidores, sobre las entidades financieras, las que realmente crean un sistema más accesible y justo en el que la figura del consumidor queda más protegida y se amortigua con mayor eficacia el impacto de futuras crisis.

 


[1] El Banco Central Europeo.

[2] Diccionario panhispánico del español jurídico de la RAE y el CGPJ.

[3] Novelas de Justiniano 4.3 del año 535 y la 102.6.2. de año 544 d.C.

[4] 1157CC “No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.”

 

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