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Se aprueba “in extremis” el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

¿Cómo afectan las nuevas medidas del Decreto Ley a los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo del 2019?

El Consejo de Ministros del Gobierno de Pedro Sánchez aprobó “in extremis” el pasado 1 de marzo de 2019 el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, RDL 7/2019), que entró en vigor el 6 de marzo de 2019.

Con esta nueva regulación, ya van tres marcos normativos distintos en menos de cuatro meses, al haberse intentado la aprobación de este mismo Real Decreto Ley, con ciertas diferencias, en el mes de diciembre de 2018, con el Real Decreto Legislativo 21/2018, que fue derogado por el Congreso en enero del 2019.

Esto supone que, en los próximos años, nos encontraremos ante realidades diversas en materia de contratos de alquiler de vivienda.

Así, aquellos contratos celebrados entre el 5 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 se regirán por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda, o de uso distinto, suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 hasta el 21 de enero de 2019, es decir, durante las escasas cuatro semanas de vigencia de la norma, se regirán por lo dispuesto en el efímero y ya derogado RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En relación con los arrendamientos celebrados entre el 22 de enero hasta el 5 de marzo de 2019 les será de aplicación el régimen general de la Ley aprobada el 4 de junio de 2013. Para el resto de los contratos de alquiler de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 resultará de aplicación el RDL 7/2019, aprobado el pasado 1 de marzo de 2019.

Teniendo en cuenta los distintos escenarios jurídicos en los que podremos encontrarnos en un futuro, conviene puntualizar las novedades introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se contiene en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La primicia de este Real Decreto Ley se encuentra en la duración otorgada a los contratos de arrendamiento de vivienda, destacando la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y de la prórroga tácita, sin perjuicio de la libertad de pacto entre las partes que prevé en su artículo 9.

Así, se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, y, de esta manera, los arrendatarios podrán permanecer en el inmueble arrendado hasta cinco años, en el caso de que el arrendador sea persona física, o 7 años, cuando se trate de persona jurídica (prórroga obligatoria).

En cuanto a la prórroga tácita, se regula que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existiera comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovar el contrato, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o los siete años, en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación, en el caso del inquilino, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma potestativa para el arrendatario, por periodos anuales, hasta un máximo de tres años.

Como novedad, en dicho periodo, únicamente el arrendatario podrá manifestar su voluntad de no renovar el contrato de alquiler, siempre y cuando lo comunique al arrendador con un mes de antelación a la terminación de cada prórroga anual. Esta novedad dota al inquilino de una mayor estabilidad en comparación con la normativa del año 2013.

Por otro lado, en relación con la denegación de la prórroga forzosa, se prevé que para el caso de que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria de cinco años cuando se hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso del referido plazo para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad, adopción o para su cónyuge en los casos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, la vivienda deberá ser ocupada en el plazo de tres meses desde que se produjo la efectiva extinción del contrato o desde que la misma fue desalojada por el arrendatario. Si esto no sucediera, el arrendatario puede optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando en lo demás las condiciones contractuales existentes en el momento de la extinción y percibiendo una indemnización por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado, o bien, podrá decidir cobrar una indemnización por la cantidad equivalente a una mensualidad por año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años, salvo que la ocupación no se hubiese producido por causas de fuerza mayor no imputables al arrendador. De nuevo, vemos otra vez la voluntad de equilibrar el posicionamiento jurídico del propietario y el inquilino.

Además, se introducen modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento, habiéndose limitado a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puedan exigirse al arrendatario, salvo que se trate de contratos de larga duración. Igualmente, como novedad, se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán, en exclusiva, a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, no admitiéndose pacto en contrario, a diferencia de lo previsto por el derogado RDL 21/2018 que permitía dicho pacto en contrario “en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. Se mantiene el criterio de libertad de pacto cuando el arrendador sea persona física. Esta modificación pretende superar las barreras de acceso al alquiler de vivienda que se anuncian en la Exposición de Motivos del RDL 7/2019 a fin de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 47 de la Constitución Española.

En lo relativo al derecho de subrogación, se prevé que las partes puedan optar entre pactar que no exista tal derecho para el caso de que el arrendatario fallezca transcurridos los primeros cinco años, o los siete primeros, (dependiendo de si el arrendador es persona física o no), o pactar que el contrato se extinga con anterioridad a la terminación de los plazos de la prórroga forzosa en el caso de que el fallecimiento se hubiese producido antes de su expiración. Asimismo, de forma expresa, el RDL 7/2019 excluye la posibilidad de renunciar al derecho de subrogación a las personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, discapacitados o mayores de 65 años.

Finalmente, en el Título III del RDL 7/2019 se introducen varias medidas de reforma a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, siendo las más relevantes las que se exponen a continuación.

En primer lugar, se establece la modificación del artículo 249.6 LEC, introduciendo como novedad que, los procedimientos arrendaticios se tramitarán por cuantía y no por materia, salvo los desahucios, las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y los procedimientos sobre la extinción del plazo de la relación arrendaticia, que continuarán tramitándose por el juicio verbal especial.

En segundo y último lugar, se introducen modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda, cuya finalidad radica en la agilización del proceso, estableciéndose, por un lado, que el órgano judicial deberá fijar el día y la hora exactos del lanzamiento y, por el otro, que deberá cumplirse con el trámite de comunicación a los servicios sociales cuando los arrendatarios se hallen en una situación de vulnerabilidad, produciéndose la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por el plazo máximo de un mes, o de tres meses, cuando la demandante sea persona jurídica.

Tal y como se ha expuesto, el RDL 7/2019 ha entrado en vigor el 6 de marzo de 2019, si bien el mismo deberá ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en un plazo de treinta días hábiles, con motivo de la disolución de las Cortes, operada en fecha 5 de marzo de 2019, debido a la convocatoria de Elecciones Generales programada para el próximo 28 de abril de 2019.

Esperemos que esta vez el nombre que acompaña al RDL 7/2019, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, permita la convalidación del mismo ante la necesaria regulación de esta materia en la actualidad y, sobre todo, debido al impacto que, de derogarse de nuevo, supondría para la seguridad jurídica del Estado de Derecho en España.

 

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